Quante volte sentite i condòmini lamentarsi della cattiva amministrazione del loro condominio? Si tratta di una professione impegnativa e complicata, ma non impossibile. Per evitare di avere a che fare con amministratori fantasma basta rivolgersi ad un professionista: non affidatevi ad uno qualunque, cercate una persona competente e affidabile.


È obbligatorio avere un amministratore?

La domanda più frequente in tema di amministrazione immobiliare è da sempre la stessa: è obbligatorio avere un amministratore?

La legge 220/2012, meglio conosciuta come Riforma del condominio, ha modificato la disciplina relativa all’amministratore di condominio. L’articolo 9 ha parzialmente modificato l’articolo 1129 del Codice Civile “Nomina, revoca e obblighi dell’amministratore”. L’entrata in vigore di queste modifiche risale al 17 giugno 2013 e tuttora continuano ad essere un punto di riferimento in materia.  

Le norme in questione prevedono la nomina di un amministratore nei casi in cui ci siano più di otto condòmini: da nove in poi si tratta quindi di una prassi obbligatoria. In caso contrario, la nomina è facoltativa e spetta ai condòmini decidere se nominare uno di loro come amministratore o se rivolgersi ad un soggetto esterno.


Doveri e responsabilità

L’amministratore è la figura eletta dagli abitanti di un condominio per rappresentarli quando si tratta di questioni legate alle parti comuni dell’edificio. La gestione di proprietà appartenenti ai singoli condòmini non lo riguarda. La sua posizione prevede che si occupi anche della manutenzione di tutti gli impianti, delle spese per il mantenimento dei servizi comuni e del rispetto di tutte le norme stabilite dal regolamento di condominio.

All’inizio del mandato l’amministratore deve comunicare ai condòmini i propri dati, il luogo in cui i registri condominiali verranno custoditi e gli orari in cui questi ultimi si potranno consultare. Si deve inoltre mobilitare per fare in modo che l’Agenzia delle Entrate associ il suo codice fiscale al condominio in questione; deve apporre all’ingresso dell’edificio una targa recante le sue generalità ed i suoi contatti; deve volturare le utenze del condominio a suo nome e, infine, deve depositare la sua firma in banca sui documenti del conto corrente relativo al condominio (può anche aprirne uno nuovo).

Nello specifico, l’amministratore in carica deve regolare l’utilizzo delle parti comuni del condominio (prendendo provvedimenti quando necessario) e deve gestire le spese condominiali, incassando le rate e pagando i fornitori. In caso di condomini morosi, che non pagano le quote dovute entro la scadenza, è obbligato ad agire sollecitando il pagamento e ricorrendo ad azioni legali nei casi più difficili. Tra i suoi compiti c’è anche quello convocare, almeno una volta all’anno, l’assemblea condominiale. La redazione e l’aggiornamento dei registri richiesti dalla legge rientra tra i suoi doveri: si deve occupare del registro anagrafico, del registro di contabilità, del registro dei verbali di assemblea e del registro di nomina e revoca degli amministratori. Alla fine del mandato, questi registri insieme a tutta la documentazione relativa alla gestione del condominio e ai rapporti con i singoli condomini va restituita agli stessi. L’amministratore deve verificare periodicamente che gli immobili siano in buono stato e che tutti gli impianti e servizi funzionino in modo adeguato.

Per quanto riguarda l’aspetto fiscale, a inizio anno deve presentare la certificazione unica dei redditi e a metà anno la certificazione dei redditi dei sostituti d’imposta (770). Spetta a lui versare attraverso il modulo F24 le somme dovute. Annualmente deve comunicare all'anagrafe tributaria l'ammontare dei beni e servizi acquistati dal condominio e i dati dei relativi fornitori. A fine anno deve redigere il bilancio annuale della gestione e convocare un’assemblea per avere l’approvazione dei condòmini. L’obiettivo di questo rendiconto è quello di assicurare maggiore trasparenza nella gestione contabile. Il termine previsto dalla legge è di 180 giorni. L’assemblea condominiale può nominare in qualsiasi momento un revisore che verifichi la contabilità del condominio.


La professionalità al primo posto

Ritardi e continue scuse per rimandare gli appuntamenti sono indice di poca professionalità. Irreperibilità dell’amministratore, inaffidabilità e mancati interventi di manutenzione generano malessere in tutto il condominio. Il lavoro dell’amministratore deve essere svolto con disponibilità, correttezza e massima trasparenza: si tratta di una figura necessaria che, al bisogno dei condòmini, deve essere sempre presente. Oltre a tutte le mansioni elencate, l’amministratore perfetto deve essere in grado di valutare i preventivi dei fornitori, deve essere un esperto in economia domestica, nonché conoscere il funzionamento delle procedure burocratiche ed essere costantemente aggiornato sulle leggi comunali e statali. Oltre alle specifiche competenze tecniche, è poi necessario possedere una buona capacità di gestione delle relazioni interpersonali.

Il nostro studio può vantarsi di figure professionali in grado di trovare soluzione ai più svariati problemi che possono sorgere all’interno di un condominio. Offriamo non soltanto competenze tecniche, amministrative, bancarie e legali, ma anche capacità di ascolto e molta passione per questo lavoro. Ci serviamo di moderne tecnologie a supporto della nostra attività, così da poter progettare soluzioni all’avanguardia e di alto livello. Il nostro team, contattabile in ampie fasce orarie, è in grado di interpretare le richieste dei condomini attuando per ogni cliente procedure personalizzate, mai standardizzate: ogni soluzione è frutto della convergenza tra le nostre conoscenze, le esigenze dei condòmini e della relazione che si crea tra di noi. Abbiamo a disposizione risorse competenti sempre pronte ad assistere il cliente in ogni momento, sia telefonicamente che fisicamente nel nostro studio. Anche quando l’amministratore fosse occupato, ci sarà sempre del personale a cui rivolgersi per ogni necessità.


Mettiamo i nostri clienti sempre al primo posto e siamo orgogliosi dei risultati che fino ad ora abbiamo raggiunto.

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