Cosa è il regolamento condominiale?

Il regolamento condominiale è un insieme di norme volte a regolare i rapporti tra gli inquilini di un condominio, vincolandoli a rispettare determinate disposizioni. Viene stilato per disciplinare alcuni comportamenti, in particolare quelli relativi all’amministrazione del condominio, alla ripartizione delle spese, alla tutela del decoro dell’edificio e alle norme per l’utilizzo delle cose comuni.

 

È obbligatorio?

Il regolamento è obbligatorio se il numero di condomini residenti nell’edificio è maggiore di dieci. Per gli edifici con un numero di condomini minore o uguale a dieci è facoltativo. Nei casi in cui si decida di avere comunque un regolamento, è necessaria l’approvazione da parte di tutti i residenti perché questo sia valido. Quando non viene stilato si fa riferimento alle norme del codice civile.

 

Regolamento assembleare e regolamento contrattuale: quale è la differenza?

Sono due termini che spesso suscitano dubbi: la distinzione è piuttosto sottile e riguarda il metodo di approvazione del regolamento stesso.

 

L’appellativo di “regolamento assembleare o ordinario” viene attribuito a quel documento deliberato in sede di assemblea che deve essere approvato almeno dalla maggioranza dei partecipanti e da un numero di persone tale da rappresentare almeno la metà del valore dell’edificio. La maggioranza è quindi sufficiente per la validità del regolamento sull’intero stabile, a patto che queste persone possiedano almeno la metà dei millesimi del condominio.

 

Si definisce invece “regolamento contrattuale” un documento redatto dal costruttore dell’edificio e approvato all’unanimità e per iscritto dai singoli condomini. In quanto tale, può essere più limitante rispetto ad un regolamento approvato dalla maggioranza. Questo significa che il regolamento contrattuale può stabilire norme più vincolanti e toccare temi più insidiosi, come le norme relative alle proprietà individuali dei singoli condomini.

 

Un regolamento approvato all’unanimità dall’assemblea può diventare di natura contrattuale.

 

È possibile modificare il regolamento?

Si, anche se è più corretto parlare di modifiche alle clausole di un regolamento. Perché tali modifiche siano valide è necessario che rispettino alcuni vincoli: se riguardano un regolamento approvato all’unanimità, anche le modifiche dovranno essere approvate all’unanimità. Analogamente per apportare variazioni su un regolamento approvato dalla maggioranza dei residenti, è sufficiente la maggioranza anche per l’approvazione delle modifiche.

 

Le modifiche a quest’ultima tipologia di regolamento (quello assembleare) hanno dei limiti: non possono in alcun modo ostacolare o vietare l’utilizzo degli appartamenti privati, non possono limitare l’utilizzo delle cose comuni e non possono ledere i diritti dei singoli condomini. Per verificare la presenza di eventuali clausole è necessario consultare i singoli articoli del codice civile relativi alla questione da risolvere, il vostro amministratore saprà aiutarvi.

 
Quali sono i doveri dell’amministratore?

L’amministratore di condominio è responsabile delle parti comuni dell’edificio, pertanto deve verificare che tutte le norme stabilite dal regolamento vengano rispettate. È importante scegliere un buon amministratore, che si impegni a fare il possibile per mantenere in funzione e in buono stato le parti comuni. Conservare il regolamento nel registro dei verbali di assemblea rientra tra i suoi doveri.

 
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